Сейчас в базе 42342 отчётов и 9 объявлений

Блокнот Помощь
Главная / Руководства от Неспроста /

Риски при покупке квартиры в новостройке (подготовлено «Прайм квалити» для Неспроста.ру)

 

Выбирая пути решения своего жилищного вопроса, многие склоняются к приобретению квартиры в новостройке. Надо сразу определиться с пониманием того, что «новостройка» в нашем понимании – это объект, на который пока невозможно оформить право собственности. Если дом построен недавно, но на квартиру в нем есть свидетельство о праве собственности – это «вторичка». О рисках при покупке на вторичном рынке недвижимости можно прочитать здесь.

          Получается, что при покупке квартиры в строящемся жилье вы приобретаете право оформления его в свою собственность в будущем (после постройки дома и сдачи его в эксплуатацию).
 
          Есть два основных вида договоров. Первый - договор долевого участия в строительстве, отношения по которому регулируются ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Не стоит забывать, что название договора может быть разным и названный «договором долевого участия» договор может не оказаться таким, а относится ко второй немалой группе договоров. Основное отличие «настоящего» - то, что он подлежит государственной регистрации в регплате (Росреестре).
 
          Вторая группа договоров – это договоры, составленные и заключаемые в обход вышеуказанного закона, а значит наименее гарантирующие соблюдение прав потенциального покупателя. К ним можно отнести вексельные договоры, договоры покупки пая, предварительные договоры и т.д.
 
           Именно по таким договорам осуществлялись ранее и осуществляются до сих пор двойные и тройные продажи. Самое уязвимое место здесь – то, что регистрация договора на имя покупателя или вообще не происходит или происходит в каких-то внутренних документах застройщика (продавца/инвестора или еще кого-то). Часто по данным договорам вам предлагают приобрести не квартиру в таком то доме, а вексель или пай, который предполагается впоследствии обменять на квартиру. Разумеется, гарантии никакой. Только "честное слово" продавца.
 
           Ну и до кучи – нередко продавцом интересных для вас квартир является не сам застройщик, а инвестор (часто аффилированное с застройщиком юридическое лицо, создаваемое специально для продаж именно этого объекта и впоследствии прекращающее своё существование).
 
             При наших юридических проверках квартир в новостройках, продаваемых по обходным схемам, нередко всплывает несоответствие адресов объектов у застройщика и продавца, или продавец не имеет право продавать определенные объекты, потому что застройщик ему их не передавал. Отсюда и так называемые «двойные продажи» - редко кто запрашивает и просматривает договоры между продавцом и застройщиком, а кто-то и не знает, что нужно смотреть. А если весь объем квартир передавался нескольким инвесторам и не один раз? А если продавец не до конца рассчитался с застройщиком? Всё это необходимо изучать, если уж вы решили купить квартиру с такими документами (такое часто случается, потому что других объектов с более приличными документами по данной цене и в данном месте просто нет).
 
           Бывает и такое, что даже после фактической постройки дома и въезда в квартиру, жильцы долгое время (бывает 5-8 лет) не могут получить свидетельство о собственности. Происходит это потому, что объект не принимают в эксплуатацию власти.  А они этого не делают, потому что застройщик не выполнил обещанное по договору (строительство социальных объектов, котельной, передача городу нежилых помещений и т.д.). Эта проблема иногда нерешаема и именно покупатели становятся заложниками ситуации.
 
Подведем итоги:
1. Новостройка – это объект, на который право собственности еще не существует.
2. Первая проверка, которую вы к тому же можете сделать сами - на соответствие предлагаемого продавцом договора Закону об участии в долевом строительстве.
3. Покупая объект, нужно понимать:
      а) суть отношений между продавцом и застройщиком;
      б) имеет ли право продавец реализовывать данный объект;
      в) есть ли у застройщика какие-либо обязательства по отношению к городу;
      г) расплатился ли продавец с предыдущими владельцами объема квартир, в который входит и интересующий вас объект».
Статья подготовлена компанией «Прайм квалити» для Неспроста.ру

О проекте   Контакты   Условия   Новости   Карта сайта  
© 2008-2018 ООО «Неспроста.ру»
база квартир - купить квартиру, снять квартиру (Москва)
Вся информация, размещенная на интернет-сайте (веб-сайте) nesprosta.ru, включая базы данных, тексты, фотоизображения, иллюстрации, дизайн сайта, а также подбор и расположение материалов является объектом авторских прав и охраняется в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите авторских прав.
Обладателем исключительных авторских имущественных прав на указанные объекты авторского права является ООО «Неспроста.ру».
Копирование (в том числе запись на носители информации), воспроизведение (включая воспроизведение на сайтах сети интернет для любых целей, включая обзоры), переработка, распространение, передача в эфир, сообщение по кабелю для всеобщего сведения, доведение до всеобщего сведения через сеть интернет, иное использование статей и других материалов веб-сайта nesprosta.ru любым способом без письменного разрешения ООО «Неспроста.ру» запрещено и влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации о защите авторских прав.

Геоинформационные данные: "GIS Region Prof" © ЗАО "Геоцентр-Консалтинг", 2008 г., с использованием материалов Федеральной службы геодезии и картографии России(Роскартография)